Как узнать сколько квартир продано в новостройке

Продажи без секретов: как узнать, популярна ли новостройка

Информация о темпах продаж в новостройках для обычных граждан долгое время оставалась тайной за семью печатями. Получить ее можно было разве что из баз Росреестра, но эти сведения платные, поэтому пользуются ими немногие. Сами же застройщики обнародовать эти данные обычно не спешат и делятся ими лишь тогда, когда продажи подходят к концу. Но, как правило, это случается сильно после того, как новостройка введена в эксплуатацию: к моменту завершения стройки нереализованными обычно остаются 20-30% лотов, если не больше. Вот только после сдачи и выдачи ключей данные о продажах уже мало кому интересны, разве что профессионалам. Да и приблизительно оценить их не сложно, достаточно прогуляться у уже построенного дома, посмотреть на число припаркованных по соседству машин и взглянуть на окна. К счастью, теперь ситуация изменилась и узнать, сколько в каждой новостройке уже заключено договоров долевого участия (ДДУ) теперь может каждый. Причем это возможно в тот период, когда дом еще строится. Как это сделать и зачем это нужно?

Кому и зачем полезно знать динамику сделок в новостройках?

Знать о количестве заключенных ДДУ и темпах прироста сделок полезно каждому, кто интересуется новостройками. И вот зачем.

1. В тех новостройках, которые продаются по старой схеме и где деньги дольщиков сразу же идут на возведение дома, по темпам продаж можно спрогнозировать, хватит ли застройщику средств на достройку дома и велик ли шанс задержки сроков сдачи. А это пожалуй, самый серьезный риск, с которым боятся столкнуться все покупатели новостроек. Если заявленные сроки строительства подходят к концу, а сделок по-прежнему мало, тем, кто уже заключил ДДУ, стоит задуматься: а не выйти ли из проекта, например, переуступив свое право требования кому-то еще?
2. Если реализация будущих квартир идет по новой схеме, то есть, деньги дольщиков аккумулируются на специальных банковских счетах (счетах-эскроу), а строительство идет на заемные средства (так называемое проектное финансирование), задержка сроков сдачи тоже возможна. Но она никак не будет связана с деньгами дольщиков. Зато сведения о динамике сделок могут рассказать о других важных вещах.
   • Например, по ним можно предугадать, насколько будут велики расходы на коммунальные услуги. Скажем, если 50% квартир в доме окажутся непроданными, то собственникам оставшихся придется вдвое больше платить за уборку подъездов и территории, охрану и пр.
   • Темы продаж позволят предположить и то, как надолго растянутся ремонтные работы в квартирах и сколько придется жить под «музыкальное сопровождение» дрелей и перфораторов. А это будет тем дольше, чем медленнее продаются квартиры.
3. Полезна эта информация и тем, кто приобретает будущую квартиру в инвестиционных целях. Ведь если сделки происходят медленно, застройщик, желая простимулировать активность покупателей, будет предлагать разнообразные акции и скидки. То есть, цена квадратного метра будет прирастать медленно, и много заработать у инвестора вряд ли получится.

Можно ли узнать динамику сделок в новостройках, не покупая информацию у Росреестра?

Среди множества изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (основной закон, регламентирующий возведение и реализацию многоквартирных домов), вступивших в силу с 1 июля 2019 года, есть и такое, которое обязывает застройщиков раскрывать информацию о количестве заключенных ДДУ в их новостройках. Эти сведения отныне должны вноситься в проектную декларацию новостройки и обновляться ежемесячно. Кроме того московские застройщики те же самые данные с той же периодичностью обязаны предоставлять в Москомстройинвест – комитет, который курирует все ведущееся в городе долевое строительство.

Согласно части 11.2 статьи 21 закона «Об участии в долевом строительстве», застройщики должны сообщать следующие данные:

• количество заключенных ДДУ с разделением на те, что заключены по старой схеме, а также те, где деньги дольщиков привлекаются на счета-эскроу;
• общая площадь реализованных лотов;
• цена договоров;
• виды объектов, с которыми совершены сделки (жилое/нежилое помещение, машиноместа).

Эту информацию застройщики теперь обязаны внести в проектную декларацию, а также передать в Москомстройинвест не позднее 10 числа каждого месяца.

Как узнать сколько квартир продано в новостройке

Реестр застройщиков и каталог новостроек в системе жилищного строительства

Перед покупкой квартиры любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства. В системе застройщики публикуют много данных о себе и объектах, которые попадают в реестр застройщиков и каталог новостроек. Рассказываем, где и как найти нужную информацию.

Зачем нужны реестр застройщиков и каталог новостроек

Единая информационная система жилищного строительства полезна как дольщикам, так и потенциальным покупателям жилья. Дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика, потенциальные покупатели — подобрать себе жилье в разных городах России.

В системе жилищного строительства размещается актуальная информация о застройщиках и новостройках. Информацию о строительстве можно найти и на сайте застройщика, однако на наш.дом.рф поступают только проверенные данные о компаниях.

Какую информацию застройщики публикуют в системе

Застройщики по закону обязаны вовремя указывать новые сведения о себе и строящихся объектах (ст. 3.1 214-ФЗ). В системе девелоперы размещают проектные декларации, разрешения на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, бухгалтерскую отчетность и другие документы.

У каждого строящегося дома в системе жилищного строительства своя страница. На этой странице застройщики каждый месяц обновляют фотографии строительства. По фотографиям можно наблюдать, как меняется объект и обустраивается придомовая территория.

По фотографиям удобно наблюдать за ходом строительства объекта

Если дольщики замечают, что строительство остановилось или что-то пошло не так, они могут обратиться в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства с проблемой по объекту. В обращении можно указать, что вы дольщик этого дома, прикрепить фотографии или документы. Ответ придет в течение трех рабочих дней.

Ответ на обращение придет в течение трех рабочих дней на почту, указанную в обращении

Как найти застройщика в реестре

Застройщика можно найти в поиске по реестру. Укажите регион для поиска и выберите застройщика из предложенного списка или уточните название компании, ее юридический адрес, ИНН или ОГРН.

В системе можно проверить статус застройщика и выбрать компанию: проверенную Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства, с потенциально проблемными объектами, в отношении которой начата процедура банкротства

В реестре застройщиков можно узнать много данных по каждой компании: где зарегистрирована, в каких регионах строит дома. Система также позволяет узнать имя руководителя, реквизиты компании, посмотреть все ее строящиеся объекты и увидеть, какие банки с ней работают.

После регистрации застройщика в системе жилищного строительства информацию о нем и загруженные документы проверит Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее также – Фонд). Фонд следит за тем, чтобы информация в системе соответствовала требованиям 214-ФЗ.

Что узнать о жилье в каталоге новостроек

Каждый строящийся по договору участия в долевом строительстве дом можно найти в каталоге новостроек: на карте или по ключевым словам. Введите названия жилищного комплекса, группы компаний или застройщика. Система покажет срок, в который дом должны ввести в эксплуатацию, и статус объекта.

При таком масштабе цифры в кругах — сколько домов строятся в регионах

Система жилищного строительства хранит данные о каждом доме: кто его строит, где он находится, сколько там этажей и квартир. Известна площадь, тип отделки, класс недвижимости и количество машино-мест. Статус объекта информирует: строительство ведется или дом признан проблемным.

О реестре застройщиков и каталоге новостроек.

Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

И на чем потеряла деньги

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 Р , или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт « Мск-гуру ». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: « Спб-гуру » в Санкт-Петербурге , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле 3—3,5 млн рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 Р . Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 Р .

Практические рекомендации, как продать квартиру в новостройке

Иногда случаются ситуации, когда к моменту завершения строительных работ планы будущих жильцов резко меняются и они принимают решение продать квартиру в новостройке.

В этом случае возникает довольно много вопросов – как это сделать? каков порядок оформления? возможно ли реализовать жилплощадь без адреса?

В данной статье подробно рассказано о нюансах продажи квартиры в новостройке, даны рекомендации по правильному проведению сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Можно ли совершить сделку с жильем в новостройке, если оно еще не в собственности?

Возможность и порядок продажи квартиры в новостройке напрямую зависит от ее состояния. Тут возможны два основных варианта:

1. Дом достроен и передан в эксплуатацию – как правило к этому моменту право собственности уже оформлено на продавца, и он может смело приступать к поиску покупателей. При этом вся процедура отчуждения такого жилья ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи недвижимости.
2. Новое жилье находится в недостроенном состоянии – в таком случае право владения еще не оформлено. При этом собственником квартиры является застройщик, в лице которого может быть (в зависимости от конкретных обстоятельств):

• жилищно-строительный кооператив;
• строительная компания;
• инвестор.

Теперь о том, как всё-таки можно совершить сделку с жильем, которое еще не в собственности. Отчуждение квартиры в недостроенном доме оформляется как сделка по переуступке права требования на жилье. При этом между покупателем и продавцом заключается специальное соглашение – договор цессии.

Договор долевого участия — правила составления

В п. 2 ст. 1 вышеупомянутого закона написано, что привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома возможно только в таких случаях, как:

• если между сторонами такой сделки заключен договор долевого участия (ДДУ);
• если в лице застройщика выступает ЖСК, которому государство на безвозмездной основе выделило земельный участок.

Порядок заключения ДДУ прописан в ст. 4 Закона РФ № 214-ФЗ. Содержание данного документа в обязательном порядке должно отражать следующие пункты:

1. Определение объекта долевого строительства – в рамках данного раздела описывается вид, назначение, количество этажей в многоквартирном доме, прилагается его графический план, указываются материалы, используемые при строительстве и т.д.
2. Срок, по истечении которого застройщик обязан передать квартиру в собственность дольщику.
3. Стоимость будущего жилья, а также порядок и сроки внесения денежных средств.
4. Гарантийный срок на квартиру – устанавливается по соглашению сторон, однако он не может быть меньше 5 лет (п. 5 ст. 7 Закона РФ № 214-ФЗ).
5. Варианты обеспечения исполнения застройщиком обязательств, вытекающих из ДДУ (таких как возврат денег, уплаченных дольщиком, залог в виде земельного участка, на котором производится строительство и т.д.).
6. Информацию об объектах социальной инфраструктуры (в случае, если после ввода в эксплуатацию дом будет оформлен в виде долевой собственности всех участников или передан в собственность государству).

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

К основным преимуществам приобретения жилья по договору долевого участия в строительстве можно отнести следующие:

• Риск передачи денег мошеннику сводится к минимуму, так как застройщик проходит тщательную проверку на соответствие всей проектной документации, наличие правоустанавливающих документов, отсутствие задолженностей по кредитам и займам.
• В случае нескольких просрочек платежа дольщику может быть назначен только штраф. При этом, если обязательства ДДУ будут нарушены застройщиком, то ему необходимо будет выплатить существенную неустойку.
• В случае расторжения договора (независимо от причины) дольщику будут возращены уплаченные им денежные средства.
• Квартира, купленная по ДДУ, в разы дешевле средней стоимости аналогичного жилья на рынке (экономия может составить от 15 до 30%).

Если сравнивать порядок приобретения жилья по ДДУ со строительством через ЖСК, то можно обозначить несколько принципиальных различий.

Отличительный признак	ДДУ	ЖСК
Нормативный акт, регулирующий взаимоотношения участников сделки	Закон РФ № 214-ФЗ	Внутренние документы (устав, договор участия)
Государственная регистрация в Росреестре	Обязательна	Носит не обязательный характер
Правовая защита	Дольщик признается потребителем и попадает под защиту ФЗ РФ «О ЗПП»	Члены ЖСК являются участниками добровольного объединения и соответственно на них не распространяется действие ФЗ РФ «О ЗПП»
Гарантия надежности застройщика	Прежде чем привлечь средства дольщиков застройщик обязан зарегистрировать право собственности, получить разрешение на возведение жилого дома, отчитаться перед контролирующим органом	Оформление права собственности не носит обязательный характер, а также можно не публиковать проектную документацию
Стоимость жилья	В ДДУ отражается окончательная цена квартиры	В ЖСК не обязательно отражать конечную стоимость. Более того, по решению общего собрания она может быть изменена
Государственная поддержка	Предоставляется возможность взять ипотеку на более выгодных условиях	Госпрограмма поддержки ипотеки не действует
Рассрочка	Покупатель может оформить ее на период, длящийся до момента ввода дома в эксплуатацию. Максимальный срок рассрочки по ДДУ составляет 5 лет.	Рассрочку можно оформить на более продолжительный период времени (до 7 лет), даже после завершения строительства
Сроки передачи квартиры покупателю	В ДДУ установлена точная дата. При этом в случае просрочки застройщику придется выплатить неустойку.	ЖСК не несет ответственности за просроченные сроки (за исключением случаев, когда такое условие прописано в договоре)
Гарантийный срок	5 лет	отсутствует
Управляющая компания	Застройщик выбирает ее самостоятельно	После ввода в эксплуатацию управлением дома занимается ЖСК

Кроме того, на практике иногда встречаются случаи, когда граждане приобретают квартиры в строящемся доме по предварительному договору. Однако сразу стоит сказать, что это «серая схема», которая влечет за собой большие риски для покупателя.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

По своему содержанию предварительный договор очень похож на ДДУ. Однако тут есть одно очень важное различие – такая бумага выражает лишь намерение в будущем заключить основной договор. При этом данное соглашение не имеет никакого отношения к Закону РФ № 214-ФЗ, а это означает, что покупатель не находится под его защитой и не сможет потребовать от застройщика свою квартиру.

Кроме того, предварительный договор не регистрируется в Росреестре, а, следовательно, это дает возможность недобросовестному застройщику «продать» одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, заключив с каждым из них такое соглашение.

По предварительному договору единственное право, которое есть у покупателя, это требовать от застройщика заключения настоящего ДДУ. При этом никаких прав на саму жилплощадь он не имеет.

Как узнать, сколько недвижимости продано в строящемся доме?

Зачастую дольщиков интересует информация о том, сколько квартир в строящемся доме уже продано. Для того, чтобы получить такие сведения необходимо заказать в Росреестре выписку из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и его правообладателях.

Порядок предоставления сведений из ЕГРН отражен в Приказе МЭР РФ от 23 декабря 2015 года № 968. Гражданину, желающему получить информацию о количестве проданных квартир в новостройке, необходимо направить в данное ведомство соответствующий запрос. Сделать это можно несколькими способами:

• Путем личного визита в Росреестр.
• Отправка документа по почте.
• Направление заявления через официальный сайт данного ведомства.
• Оформление процедуры через портал «Госуслуги».
• Использование специальных веб-сервисов.
• Путем обращения в многофункциональный центр (МФЦ).

Когда можно совершать сделку продажи?

Для начала — о правомерности продажи недвижимости в новостройке без адреса. Необходимо отметить, что в соответствии с пп. б) п. 8 раздела 2 Постановления Правительства РФ от 19.03.2014 года № 1221 зданию присваивается адрес в момент получения разрешения на строительство такого объекта. При этом согласно п. 11 в случае присвоения адреса многоквартирному дому одновременно официально идентифицируются и координаты квартир, расположенных в этом здании.

Как известно, для привлечения средств дольщиков застройщик сначала должен получить разрешение на строительство. Это означает, что покупатель приобретает право на объект недвижимости, которому уже присвоен свой адрес (до оформления ДДУ). В связи с этим он в любой момент может продать такую квартиры или же оформить переуступку права требования (если многоэтажка еще не введена в эксплуатацию).

Порядок действий по реализации жилья

После того, как многоэтажка введена в эксплуатацию, а право собственности на квартиру оформлено на дольщика, он имеет полное право продавать ее в общеустановленном порядке. Данная процедура включает следующие основные действия:

1. Определение стоимости жилплощади. Сделать это можно самостоятельно или же привлечь профессионалов, которые смогут установить реальную цену. Однако следует знать, что подобные услуги оказываются на платной основе.
2. Поиск покупателя. Для этого продавцу необходимо будет составить грамотное объявление и разместить его в различных печатных изданиях, а также интернет-площадках. Для экономии времени можно обратиться в специализированные агентства.
3. Сбор документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи. Лучше основную часть бумаг подготовить заранее, чтобы в случае появления покупателя не задерживать весь процесс.

Такая услуга достаточно дорогостоящая (цена за комплексное сопровождение сделки начинается от 50 000 рублей), однако она позволит полностью освободить себя от всех бюрократических процедур.

Заключение договора. После того, как покупатель найден с ним обговариваются отдельные детали будущей сделки, заключается предварительный договор (по желанию сторон), арендуется ячейка в банке, куда он вносит полную стоимость квартиры.

Подписание договора. Далее обе стороны подписывают основной договор купли-продажи и производится его удостоверение.

Сделка регистрируется в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно либо через нотариуса. Услуга по регистрации перехода прав собственности оказывается на платной основе. Ее стоимость для физических лиц составляет 2000 рублей. Однако в большинстве случаев данная статья расходов ложится на плечи покупателя.

Подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. После этого продавец может явиться в банк и забрать из ячейки деньги за проданную квартиру.

Таким образом, отчуждение жилплощади в новостройке может быть произведено путем заключения обычного договора купли-продажи или же по договору цессии. При выборе конкретного способа ключевым моментом является степень завершенности строительных работ. Если дом введен в эксплуатацию, то можно воспользоваться первым вариантом, а если его строительство не завершено, то оформляется переуступка права требования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта