Порядок получения ключей от квартиры в новостройке

Как получить ключи от новостройки

Сегодня покупка квартиры в строящемся доме – это риск и выгода, томительное ожидание завершения строительства и приятные моменты обустройства жилья одновременно. Но если самое главное сделано: подписан и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, оплачена вся сумма по договору, – остается только ждать завершения строительства и…

Многим не терпится заселиться и начать ремонт в новой квартире, поэтому жильцы начинают требовать у застройщика выдать ключи от жилого помещения. Ведь вроде дом построен, подключен к коммуникациям и сдан, так когда же переезд?

Здесь нужно запомнить один важный момент: застройщик обязан передать вам квартиру в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве. Этот срок является единым для всех, кто участвует в долевом строительстве конкретного дома.

Нарушил сроки – плати

Закон №214, принятый в декабре 2004 года, предписывает застройщику передавать помещение в собственность дольщика только на основании акта приема-передачи. Этот документ может быть составлен и подписан только после того, как дом будет благополучно сдан госкомиссии, то есть официально введен в эксплуатацию. Проще говоря, квартиру вам дадут в собственность только после того, как комиссия подтвердит, что дом пригоден для проживания.

Досрочно передать квартиру в собственность застройщик тоже не может – только в случае, если такое право предусмотрено в договоре с дольщиком. Срок составления акта приема-передачи также должен быть указан в договоре, и нарушать эти сроки нельзя.

Если застройщик нарушит сроки по передаче квартиры, то его ждет ответственность в виде уплаты неустойки дольщику в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Волокита не оправдание

В принципе, хозяин помещения может начать делать ремонт в «без пяти минут своей» квартире и до подписания акта. Но вообще-то дело это рискованное. Ведь ремонт можно сделать, потратив на него немалые средства, а подписание акта затянется, например, из-за того, что дом никак не хочет принимать госкомиссия. Стоит ли тратиться на отделку квартиры, если не соблюдены все необходимые формальности?

Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию может растянуться на неопределенное время. Это разрешение представляет собой сложный документ, который должен удостоверить, что работы выполнены в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, а также то, что данный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Далее эту бумагу, подписанную госкомиссией, застройщик непременно должен предоставить в регистрационную службу.

А, чтобы получить пресловутое разрешение, строительная компания обязана предоставить аж девять документов. А то и больше, потому что Правительством РФ могут быть установлены и иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию.

Комиссия может не принять дом в эксплуатацию, если отсутствует хотя бы один из документов, объект не соответствует плану участка, проекту, а также требованиям, установленным в разрешении на строительство.

До тех пор, пока новостройка не будет отвечать всем требованиям закона, застройщик не сможет получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а значит, не вправе будет подписывать с дольщиками акты о передаче квартир в их собственность. В результате будет затягивание процессов срока сдачи жилья, нарушение условий договора об участии в долевом строительстве, выплата законной неустойки дольщику.

Однако все объяснения со стороны застройщика, что госкомиссия «ставит палки в колеса» и чинит другие препятствия, отказывая в выдаче разрешительного документа, не являются для дольщика основанием для отказа от требований о выплате неустойки за просрочку в сдаче квартиры.

Какие бы ни были причины для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, решение данных проблем лежит полностью на плечах застройщика. За нарушение сроков он платит неустойку, о чем уже было сказано выше.

Как стать владельцем по закону

Застройщик не менее чем за 1 месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры (если договором предусмотрен срок начала передачи – не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи) обязан направить дольщику сообщение о готовности объекта строительства к передаче, а также о последствиях бездействия дольщика. Сообщение отправляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручается лично под расписку.

Участник долевого строительства обязан приступить к принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если дольщик не явится для составления акта или отказывается подписывать акт, то застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт.
После подписания акта считается, что застройщик выполнил свои обязательства по договору в полном объеме. С этого момента риск случайной гибели объекта долевого строительства переходит на участника долевого строительства.

А если передумал?

Когда можно отказаться от подписания акта? Ответ в данном случае очевиден: если дольщик недоволен качеством сдаваемого объекта, то он вправе не подписывать акт. Более того, он вправе требовать составления специального документа, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Вместе с этим будущий собственник квартиры вправе требовать следующего:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При неустранении выявленных недостатков в установленный срок дело может дойти до расторжения договора с требованием возврата денег вместе с уплатой процентов.
Надо сказать, что застройщик несет ответственность за недостатки сданного жилья в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может быть менее чем 5 лет.

Оформление квартиры в собственность в новостройке, документы, пошаговая инструкция

Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.

Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.

Условия для оформления

Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.

• Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
• Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.

Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).

• Подписание передаточного акта , выданного Департаментом архитектуры и градостроительства в местной Администрации.
• Получение в данном Департаменте разрешения на введение вновь построенного объекта в эксплуатацию . Именно после произведения этого действия считается, что дом сдан и полностью пригоден для проживания.
• Постановка жилого дома в организации Росреестра на кадастровый учет.
• Присвоение дому своего отдельного почтового адреса .

Документы для оформления в собственность

Вообще могут быть два варианта оформления квартиры в собственность:

• в общем порядке, когда застройщик способствует оформлению собственности;
• в судебном, если застройщик или препятствует или бездействует в сборе необходимых документов и оформления права собственности.

Если застройщик не предоставляет документы?

В случае если застройщик не сдает дом в эксплуатацию, не передает квартиру дольщику и срок сдачи жилья по договору участия в строительстве истек, то покупатель квартиры может:

• Досудебное решение спора – в начале застройщику направляется правильно оформленная претензия (частная или коллективная – одним или несколькими дольщиками). После получение отказа можно обращаться непосредственно в суд.
• Обращение в суд – указываются причины невозможности регистрации собственности в виду вины застройщика. В основном суд становится на стороне дольщиков и, как правило, застройщики совсем не против разрешения проблемы таким путем.

Судебная практика такова, что решения зачастую выносятся в пользу дольщиков, и, имея в руках постановление суда, можно оформить жилье в новостройке в свою личную собственность. Далее следует:

• подготовить пакет необходимых документов
• квартира ставится на кадастровый учет
• регистрация права собственности в Регпалате

Подготовка пакета документов

От того, все ли необходимые документы собраны, правильно ли они оформлены с юридической и грамматической точки зрения, зависит, будет ли поставлена ваша квартира на регистрационный учет или в регистрации вам откажут.

Действия, которые необходимо произвести:

Подписать акт приема-передачи квартиры (или передаточный акт)

Это самый радостный, но в то же время и самый ответственный момент. Перед тем, как принять квартиру в новостройке, нужно хорошо ее осмотреть в присутствии представителя компании-застройщика, по возможности замерить, проверить работу водопровода и отопительной системы, электрощитка, оценить отделочные работы (если они указаны в договоре долевого строительства) и т.д.. После осмотра и принятия вами квартиры подписывается передаточный акт, и вы получаете в руки ключи от нее.

Получить на квартиру кадастровый паспорт с планом-схемой (или экспликацией)

С недавних пор квартира каждого дольщика ставится на кадастровый учет застройщиком одновременно с постановкой на кадастр всего дома. Поэтому обязанность учитывать квартиру в кадастре у дольщика отпала. Однако если строительная компания не осуществляет кадастровый учет, это можно сделать самому. Для этого в БТИ заказывается технический план квартиры. После в кадастровый орган помимо заявления и технического плана нужно будет предоставить передаточный акт и договор о долевом строительстве (или иной документ, на основании которого вы являетесь покупателем жилья в строящемся доме), а также оплатить госпошлину. Самовольную перепланировку придется согласовывать дополнительно.

Предоставить закладную или договор займа (кредитный)

Эти документы понадобятся, если покупка квартиры в новостройке произведена за счет денежных средств, полученных в кредит, или по ипотеке. Закладная выдается на руки заемщику после погашения ипотеки (кредита), поэтому чаще всего представитель банка (или иной кредитной организации) сам присутствует при регистрации права собственности.

Получить разрешение органа опеки

Оно нужно, когда квартира или ее часть оформляется в собственность несовершеннолетнего гражданина. Получить его возможно в течение двух недель после написания заявления с указанием причины обращения. Кроме заявления потребуются документы: паспорт родителей, свидетельство о рождении ребенка, акт приема-передачи квартиры, долевой договор участия в строительстве (или иной договор с застройщиком).

Регистрация прав собственности

При процедуре регистрации права собственности на жилье в новостройке достаточно участие одного дольщика. Нередко дольщики доверяют застройщику самому подготовить документы и провести регистрацию собственности на квартиру. Но мы рассматриваем вариант, когда дольщик регистрирует свои права на жилье в новостройке самостоятельно.

Статьи по теме:

Подготовить пакет документов

• паспорта личности всех предполагаемых владельцев (на несовершеннолетних – свидетельство о рождении)
• документы при покупке от застройщика – это договор со строительной компанией, на основании которого вы приобрели жилье (договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования или иной документ), со всеми дополнительно заключенными соглашениями
• акт приема-передачи жилого помещения
• кадастровый паспорт и план квартиры – хоть сведения о кадастре в Росреестре имеются и предоставления этих документов не является обязательным, все же лучше их представить, дабы не было проблем при регистрации
• закладная и договор займа (кредитный), если жилье приобретено в ипотеку или на полученные в кредит денежные средства
• разрешение от органов опеки, если один из будущих владельцев не достиг совершеннолетия,
• нотариально заверенная доверенность, если интересы будущих собственников представляет третье лицо
• акт приема передачи объекта долевого строительства. Он предоставляется в двух подлинных экземплярах (один остается в Росреестре, другой возвращается заявителю)
• копия разрешения на ввод в эксплуатацию дома, заверенная печатью застройщика. На самом деле застройщик самостоятельно по истечению 10 дней с момента получения разрешения предоставляет его в Россреестр. Но не взирая на это многие регистраторы требуют такое разрешение от дольщика.
• иные документы при необходимости

Куда обращаться всем будущим собственникам квартиры?

• Регистрационная палата
• МФЦ – срок получения готовых документов может немного затянуться, так как после приемки они направляются в Регистрационную палату и проверяются там.

Все документы предоставляются в оригинальном виде с их копиями. Процедура приема и выдачи документов и в МФЦ,и в регпалате происходит одинаково.

Подписать бланк заявления о регистрации собственности

Заявление составляется в компьютерном варианте и распечатывается работником регистрирующей организации. В нем указываются паспортные данные будущих собственников, технические характеристики и адрес оформляемой квартиры, перечень принятых от заявителя документов. Подписывается всеми заявителями после проверки правильности указанных данных.

Оплатить государственную пошлину

В 2015 году ее размер составляет 2000 рублей. Заплатить эту сумму можно в банке, через банкомат или в кассу регистрирующей организации. Если будущих владельцев жилого помещения несколько, то сумма госпошлины разделится между ними поровну.

Проверка документов сотрудником регистрирующего органа

Удостоверившись в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, проверив присутствие при регистрации всех собственников, представителя компании-застройщика (и при необходимости кредитной организации, выдавшей ипотечный заём), регистратор вместе с подписанным заявлением заберет оригиналы указанных выше документов (кроме паспортов).

• На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.
• Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 18 дней. Этот срок сможет затянуться в зависимости от различных обстоятельств (несколько собственников, ипотека, подача заявления в МФЦ и т.д.).
• В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.

Получение свидетельства о праве собственности на жилье

Оно выдается каждому собственнику после предъявления ими паспорта и расписки. Также регистратор вернет остальные оригиналы документов (договор с компанией-застройщиком, передаточный акт, закладную и т.д.).

Полезно знать : документы на регистрацию собственности лучше подавать после того как какой-либо дольщик в многоквартирном доме оформить собственность. Так как с первым дольщиком обычно бывают проблемы технического плана.

Не стоит откладывать регистрацию

Даже если вы уже подписали передаточный акт, получили ключи и въехали в новую квартиру, собственником ее вы еще не являетесь. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.

• Невозможность зарегистрироваться по месту жительства . И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи и т.д..
• Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем – оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду и т.д..
• Увеличивается срок выплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых трех лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
• Не получится оформить льготы и дотации , положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
• Невозможность реализации материнского капитала – в пенсионный фонд требуется предоставление свидетельства о собственности на объект, приобретенный за счет материнского капитала.

И это не единственные трудности, которые могут возникнуть, если право собственности на квартиру-новостройку не будет зарегистрировано должным образом. Если это происходит по вине застройщика – следует обратиться в суд.

Покупка в новостройке – «подводные камни»

Приобретение жилого помещения в многоквартирном доме, который еще не построен, дело достаточно рискованное. Поэтому перед заключением договора с застройщиком нужно тщательно всё обдумать и взвесить все «за» и «против».

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

• Покупать квартиру только у надежного застройщика . Проверьте, сколько объектов уже построено и сдано в эксплуатацию выбранной строительной компанией, каковы качество и сроки строительства.
• Степень готовности строящегося дома . Не стоит покупать квартиру в доме, от которого есть только фундамент и стройка движется медленными темпами.
• Аккредитация новостройки в банке. При покупке квартиры в ипотеку важно знать, выдаст ли вам хотя бы одна кредитная организация ипотечный заём на ее приобретение у данного застройщика.
• Какой договор предлагает заключить застройщик . Самый выгодный для покупателя вариант – договор долевого участия в строительстве. Только он гарантирует защиту от продажи одной квартиры разным лицам или от проблем с оформлением земельного участка, на котором возводится дом.
• Оцените местоположение объекта . Лучше если рядом будет развитая инфраструктура – магазины, школа, детсад, больница, парковка, детская площадка и т.д.. Часто застройщики обещают все эти блага в будущем, но далеко не всегда это соответствует действительности.

Порядок получения ключей от квартиры в новостройке

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

После того, как строительство дома, наконец, завершено, наступает заключительный, но не менее важный этап – передача квартиры от застройщика дольщику. Именно в это время могут вскрыться, и чаще всего вскрываются, все недочеты и недоделки, допущенные застройщиком при строительстве. Участнику предстоит внимательно отнестись к приемке своего жилья, которое нужно очень тщательно осмотреть, и оформить надлежащим образом все выявленные дефекты. После того как передача квартиры состоится, и будет подписан соответствующий двусторонний акт, исправить ничего уже нельзя, и устранение недоделок, допущенных строителями, ляжет на плечи дольщика.

Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией. Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.

Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье. Закон обязывает его либо вручить письмо лично под подпись дольщика, либо направить ему заказное почтовое отправление с описью и уведомлением. Участник должен начать приемку своей квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДДУ или, если в документе не установлено точное время, не позже семи будних дней после получения письма.

Нужно учесть, что если дольщик проигнорирует данное уведомление и не придет принимать свою квартиру в срок, закон дает право девелоперу самостоятельно составить и подписать акт передачи квартиры от застройщика дольщику при отсутствии последнего. Акт может быть составлен только через шестьдесят дней после наступления срока сдачи объекта. Причем, если после его подписания что-то случится с квартирой дольщика, застройщик уже не будет нести за это никакой ответственности. Но законодатель оговаривает также, что данные действия могут иметь место только тогда, когда застройщик точно знает, что участник получил письмо или отказался от его получения на почте.

Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ. Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит. Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.

Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку. Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения. Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.

Дольщик должен также знать, что невыполнение его требований застройщиком, дает ему право инициировать процедуру расторжения ДДУ. В том случае, когда соглашение достигнуто, строительная компания удовлетворила все претензии участника, после повторного осмотра квартиры происходит подписание приемо-передаточного акта. После этого производится передача ключей дольщикам. С этого момента считается, что стороны выполнили все обязательства по ДДУ и не имеют друг к другу никаких претензий. Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу. Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.

Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте. Обычно застройщик составляет его произвольно, однако бланк обязательно должен содержать следующие сведения:

• дата передачи дома;
• адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
• реальный метраж помещения (по данным БТИ);
• номер квартиры;
• полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
• подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.

Кроме того, застройщик обязан передать владельцу жилья инструкцию по правильной эксплуатации объекта.

Приведенный выше процесс передачи квартиры – это то, как должно происходить в идеале. Однако на практике зачастую все происходит далеко не так гладко. Например, дольщик может столкнуться с тем, что застройщик откажется подписывать протокол осмотра, в котором описаны недостатки помещения, а за то время, пока участник будет ждать их устранения, составит односторонний акт о передаче квартиры. Чтобы этого не произошло, дольщику необходимо составить претензию, изложив в ней все обстоятельства и указав конечную дату устранения недостатков, и отправить ее письмом с уведомлением в адрес строительной компании.

При приемке квартиры дольщик может столкнуться и с другими проблемами. Чтобы знать, как правильно поступить при возникновении спорных ситуаций, необходимо получить профессиональную юридическую консультацию. Опытные юристы общества защиты прав дольщиков, проанализировав сложившиеся обстоятельства, подскажут, как нужно действовать в том или ином случае, помогут правильно составить претензию, проведут переговоры с другой стороной, при необходимости составят заявление в суд, где представят ваши интересы. Свяжитесь с нами, чтобы задать волнующие вас вопросы, перейдя на страницу «Контакты».

Получение квартиры от застройщика: на что обратить внимание при подписании Акта приема-передачи ключей

Заполнение Акта приема-передачи жилья – ответственный момент не только потому, что с него начинается жизнь на новом месте, но и потому, что после получения квартиры от застройщика и подписания документа исправлять недочеты и строительные дефекты в случае их обнаружения придется за свой счет. Чтобы строительство после долгожданного завершения не перетекло в вынужденный дополнительный ремонт, который придется делать своими силами, нужно заведомо выявить допущенный брак и недоделки. Для этого необходимо знать, на что обратить внимание, и проводить осмотр основательно и не торопясь.

Юридический порядок процедуры

Получение квартиры от застройщика осуществляется после ввода здания в эксплуатацию. О том, что дом действительно сдан, свидетельствует «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», копию которого строительная фирма обязана предоставить по запросу клиента. О сроках и порядке проведения приема застройщик должен уведомить собственника заранее, после чего определяются удобные для всех дольщиков дата и время осмотра.

Юридически Акт приема-передачи квартиры, подписанный клиентом, является для строительной компании документом, подтверждающим выполнение всех обязательств перед покупателем. В процессе получения квартиры от застройщика до подписания бумаг о приеме собственник может воздействовать на СК и отстаивать свои права, среди которых право требовать исправления допущенных недочетов или возмещения за дефекты.

В случае обнаружения брака после строительных работ устанавливается срок для его устранения, который может составлять 20-60 дней. Обязательства застройщика прописываются в специальной Дефектной ведомости. Задержка влечет за собой компенсацию – покупатель может потребовать 1% от стоимости недвижимости за каждый день просрочки. После устранения всех недостатков проводится повторный осмотр и, если клиент удовлетворен, подписывается документ о приеме.

В случае если собственник не может по каким-то причинам присутствовать лично или нет возможности собрать сразу всех дольщиков, оформляется доверенность на получение квартиры от застройщика. Такой вариант актуален, например, когда недвижимость оформлена на пожилых родителей, а принимать объект приезжают взрослые дети.

Недочеты, которые можно выявить при получении квартиры от застройщика

Недвижимость в новостройках почти всегда имеет небольшие недоделки, а иногда и серьезные недочеты, самостоятельное устранение которых может стоить 50-150 тысяч рублей. Что необходимо проверять при получении квартиры от застройщика с разными типами отделки?

Осмотр помещения без отделки проводится с выполнением замеров. Нужно убедиться, что общая площадь, метраж комнат и санузла, размеры коридоров и лоджий соответствуют плану. В случае обнаружения лишних или недостающих метров проводится перерасчет. Также проверяются:

• размеры, целостность и работоспособность дверей и окон;
• ровность стен и стяжек;
• сухость углов;
• исправность вентиляции (можно поднести пламя или листок бумаги);
• состояние электроразводки, наличие точек питания, патронов (если это оговорено в договоре) и их исправность.

При получении квартиры от застройщика с черновой отделкой нужно проверить:

• гладкость стен и прочность финишного слоя, отсутствие пятен, наплывов и других изъянов;
• наличие гидроизоляции в туалете и ванной (обычно край материала видно из-под стяжки), и звукоизоляции – в комнатах;
• соответствие высот по уровню стяжки, отсутствие пустот, трещин и ям (проверяется строительным уровнем);
• высоту и готовность потолка к чистовой отделке – он должен быть оштукатурен, зашпаклеван и покрыт грунтовкой;
• соблюдение правил монтажа и готовность радиаторов к использованию (в летний период необходимо уточнить у управляющей компании, подключено ли здание к теплосетям);
• надежное крепление и четкость установки стояков по вертикали, наличие запорного крана, фильтров очистки, счетчика на воду (записать номер и показания), напора, герметичность стыков коммуникаций, отсутствие дефектов и ржавчины на арматуре;
• качество отделки откосов, легкость движения открывающихся конструкций, исправность замков, отсутствие сколов и других механических повреждений.

После получения квартиры от застройщика с чистовой отделкой под ключ в идеале собственник может сразу заносить вещи и заселяться. В этом случае осмотр может быть самым детальным и придирчивым.

Принимать объект рекомендуется при дневном свете. Следует осмотреть подъезд и прилегающую территорию. Чтобы максимально обезопасить себя от переделок после получения квартиры от застройщика, можно воспользоваться помощью эксперта по строительству.

Подробнее об алгоритме и каждом этапе приема жилья, выявлении явных и скрытых дефектов, которые могут обернуться проблемами в будущем, можно узнать на тематическом семинаре основателя студии ремонта «Параллель» Тиграна Симоняна, который пройдет 03.04.2020 в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке при наличии денег или одобренной ипотеки не составляет особого труда, а вот избавиться от проблем, связанных с выяснением отношений с застройщиком или управляющей компанией выявленных недоделок или дефектов при строительстве дома куда сложнее.

Будущим жильцам следует обратить повышенное внимание на процесс приемки квартиры и тщательное изучение всех деталей будущего жилья. Необходимо договориться об устранении всех дефектов еще до подписания акта квартиры, так как после этого получить компенсацию или заставить застройщика исправить будет уже очень сложно.

Приемка квартиры в новостройке регламентируется Федеральным законом № «Об участии в долевом строительстве…» и осуществляется после ввода дома в эксплуатацию, напоминает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Застройщик обязан уведомить клиента о сроках и порядке проведения приема квартиры, а покупателю необходимо записаться на определенную дату и время осмотра.

Однако уже на данном этапе у застройщиков могут возникать определенные сложности, отмечает генеральный директор Александр Зубец. «Дело в том, что стройка обычно занимает достаточно длительный период, и за это время у людей меняются паспортные данные, адреса постоянной регистрации По закону, покупатели в таких случаях, конечно, должны проинформировать застройщика, но на практике этого никто не делает, поэтому процесс поиска покупателей очень затягивается», — говорит он.

После того, как все клиенты найдены, в среднем, по данным экспертов, в день происходит приемка 9–10 квартир. При этом на осмотре объекта должны присутствовать представители управляющей компании и застройщика. «Если клиента все устраивает и не выявлено никаких недочетов, то подписывается акт квартиры. Если же в квартире обнаружены недочеты, покупателю обязаны предоставить дефектную ведомость, где будут указаны недостатки принимаемого жилья», — отмечает Мария Литинецкая.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость подписывается тремя сторонами (эксплуатирующей организацией, застройщиком и покупателем), а затем устанавливается срок для устранения указанных недочетов, который, как правило, составляет от 20 до 60 дней. В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

Акт подписывается покупателем только после устранения всех недостатков, во время повторного осмотра. Затем клиент получает ключи и может приступать к ремонтным работам. Указанный документ, по словам Екатерины Фонаревой, должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража, стоимости и справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. «Покупателям нужно быть внимательными, не спешить подписывать документы. Будет сложнее отстаивать свои права, если акт уже подписан, а недочеты есть», — подчеркивает заместитель руководителя юридического департамента Владимир Зимохин.

Акт о взаиморасчетах

Еще одним документом, необходимым для подписания при приемке жилья, является акт о взаиморасчетах, который составляется после расчета за квартиру по результатам обмеров БТИ.

Как известно, изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное. Покупателям в этом случае предлагают доплатить за дополнительные метры, но связано это не с жадностью застройщиков, а с особенностями технологии строительства. В типовых панельных домах расхождения обычно невелики — чаще всего разница не превышает 1 метра. В монолитных и домах, которые строятся по индивидуальным проектам, разница может быть больше.

По данным заместителя генерального директора по правовым вопросам Натальи Шаталиной, допустимый процент отклонения от проектной площади обычно прописывается в ДДУ. Чаще всего там прописывается условие, при котором стороны не будут производить перерасчет, если разница между проектной и фактической площадями окажется в определенных пределах, например, 0,5 кв. м, отмечает она.

На что обращать внимание при проверки квартиры

При осмотре квартиры дольщику можно воспользоваться услугами экспертов строительной области. Специалисты могут объективно оценить состояние жилого помещения и указать на те проблемы, которые могут быть не видны простому обывателю, объясняет Екатерина Фонарева. Если же клиент приехал и хочет оценить состояние квартиры самостоятельно, то ему стоит следовать ряду рекомендаций.

По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, осмотр квартиры в новостройке лучше всего проводить в светлое время суток. Кроме самой квартиры и мест общественного пользования стоит обратить внимание и на прилегающую к дому территорию, советует он. Если рядом не продолжается строительство новых корпусов в рамках проекта, газоны должны быть приведены в порядок, в соответствии с проектом благоустройства во дворе должны быть зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, пожарные проезды, парковочные места для автотранспорта. Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.

Войдя в подъезд, необходимо обратить внимание на качество и степень готовности произведенных отделочных работ, продолжает заместитель директора департамента новостроек Алексей Оленев. Например, если в подъезде предусмотрена плитка, она должна быть уложена без повреждений. Кроме того, необходимо проверить работу освещения и теплоснабжения и наличие необходимого оборудования для маломобильных групп граждан. «Что касается мусоропровода для бытовых отходов, то эксплуатирующая организация зачастую заваривает мусоропровод на первые , пока новые жильцы будут производить ремонт в своих квартирах, дабы недобросовестные рабочие не выбрасывали туда строительный мусор», — говорит эксперт.

Продолжение осмотра

В процессе приемки самой квартиры следует без всякого стеснения тщательно осматривать комнату за комнатой. Следует помнить, что в квартирах без отделки на момент сдачи дома в эксплуатацию должна быть произведена электроразводка с подведение нескольких точек электропитания в квартире, установкой света, счетчиков и систем пожарной безопасности, отмечает Алексей Оленев, отдельно подчеркивая необходимость убедиться в работоспособности розеток и наличии освещения во всех комнатах.

Далее нужно осмотреть батареи, задействовав устанавливаемый почти на всех радиаторах терморегулятор. «Правда, проверить их работу можно только в холодное время года, поскольку на лето теплоснабжение отключается», — напоминает эксперт. В теплое время года можно обратиться в управляющую компанию и узнать, подключено ли здание к теплосетям.

Следующими пунктами осмотра должны стать проверка водоснабжения и входных дверей.

Новым жильцам стоит пристально изучить окна и балконы на предмет трещин, любых механических повреждений стекла и работы механизмов, с помощью которых открываются и закрываются двери. Далее стоит проверить вентиляцию, а затем осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен.

При приеме квартиры с отделкой необходимо обратить внимание на качество поклейки обоев. По данным Марии Литнецкой, застройщики нередко не доклеивают обои в труднодоступных местах (батареи, оконные блоки ). Помимо этого нужно проверить покрытие полов — нет ли сколов на ламинате, не скрипит ли пол «Конечно, следует убедиться в качестве отделочных материалов. При покупке квартиры „под ключ“ в ДДУ застройщик обязан указать все используемые материалы и предоставить сертификаты качества по требованию клиента», — подчеркивает эксперт. В целом, гарантия на качество строительных материалов при строительстве такого жилья обычно составляет пять лет.

Обмену и возврату подлежит

Как правило, мелкие недоделки застройщик устраняет в согласованные сроки, говорит Наталья Шаталина. Если же имеются значительные претензии от устранения, которых застройщик уклоняется, тогда, как уже было сказано, необходимо составить акт и далее либо требовать вплоть до судебного порядка устранения, либо исправлять самим и взыскивать с застройщика потраченные средства.

Довольно часто покупатели квартир в новостройках жалуются на перебои в работе инженерных сетей. По словам Ирины Доброхотовой, чаще всего это происходит неоптимальных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования. «Но после заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс, поэтому именно она и должна в установленные сроки устранять причины перебоев», — говорит она.

Если же проблема не решается, тогда, по словам Марии Литинецкой, клиент может подать исковое заявление на строительную организацию. «Однако многие застройщики перестраховываются и прописывают в ДДУ перечень вещей, которые покупатель в случае их поломки обязан ремонтировать за свой счет. Нередко в этот список включают промерзание окон, отошедшие обои, все, что можно списать на неправильную эксплуатацию», — поясняет она. В свою очередь, покупатели зачастую пытаются предъявить претензии к застройщику по поводу поломок, которые произошли вследствие неверной эксплуатации и бывают очень недовольны, когда их требования остаются неудовлетворенными, добавляет Екатерина Фонарева.

По словам Александра Энгеля, на практике обладатели квартир , особенно муниципального жилья, просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена не из самых качественных материалов. Для собственников более дорогого жилья, напротив, добротность использованных материалов и качество ремонта очень важны. Тем не менее, обеим группам клиентов следует быть как можно более внимательными при приемке квартиры и оформлении соответствующих документов и знать, на что могут распространяться их права. А на что — и не могут.